Desde antes del inicio de la crisis en 2007, parece que fue ayer y ya llevamos 4 años, se viene hablando de la burbuja inmobiliaria. Todos hemos visto como el precio de la vivienda se disparó hasta alcanzar los máximos en 2007. Desde ahí, aunque al principio hubiese mucho incrédulo que pensaba que la vivienda nunca podía bajar, empezó a gotear a la baja, aunque muy tímidamente. Los datos oficiales hablan de que llevamos aproximadamente un 22% desde los máximos. Han pasado 4 años por lo que esto representa aproximadamente un 5% anual.
Durante este tiempo mucha gente ha lanzado mensajes catastrofistas como si la vivienda fuese a bajar de un día para otro un 50% y no ha sido así.
PERO, una de las causas que ha evitado este descalabro de precios ha sido la banca. Durante estos años la banca ha ido amasando propiedades procedentes de daciones en pago, concursos de acreedores, subastas y embargos en general.
1) Bajos tipos de interés mediante los que resultaba barato mantener estas forzosas inversiones
2) Buena solvencia fruto de que la crisis aún estaba en sus primeros pasos y gozaban de reservas procedentes de los años de bonanza
3) Ausencia de tensiones de liquidez en los mercados financieros por lo que resultaba relativamente sencillo pedir dinero prestado a tipos bajos para poder financiar la recompra de los inmuebles adjudicados
Esta actitud pasiva de la banca respecto a la cartera inmobiliaria ha hecho que el precio de la vivienda no haya descendido todo lo que debiera (como sí ha sucedido en otros países como Irlanda y Estados Unidos con descensos del orden del 50%)
A) Han pasado ya 4 años muy duros en los que la solvencia se ha ido reduciendo (algunas entidades se han quedado por el camino y continuamente se están haciendo test de solvencia ya que nadie se fía de la actual solvencia bancaria)
B) La actual crisis de solvencia soberana (Grecia, Portugal, Italia, Irlanda y España de momento) está provocando 3 perjuicios inesperados:
1)Brusco descenso del valor de la deuda de estos países cuyos principales tenedores son los bancos (se habla de una quita del 50% en la deuda griega y del 20% en el resto) con lo que la solvencia de la banca vuelve a estar en peligro fruto de las importantes minusvalías.
2)Debido a esta dudosa solvencia se originan tensiones de liquidez al no poder financiarse en los mercados de capitales debido a la desconfianza internacional en la banca
3)Como consecuencia de esta falta de liquidez la banca tiene que financiarse mediante los clientes (nosotros) pagando auténticas fortunas para poder captar recursos en forma de depósitos. Estos depósitos con alta remuneración (4%) provocan un estrechamiento de los márgenes que aún recogen hipotecas con un Euribor que ronda el 2%. Aunque el cliente la haya contratado con un margen del 1% el banco está perdiendo un 1% (Euribor 2% + Margen 1% - Depósitos al 4%)
C) Pero lo peor de todo es que el escenario macroeconómico para los próximos años es de todo menos optimista por lo que no se ve la salida del túnel (almenos en lo que se refiere a España)
La consecuencia de esta situación es la actual concentración del sector financiero liderado por el Banco de España. Es curioso como ninguna entidad financiera ha presentado pérdidas (a excepción de las cajas intervenidas) y en cambio se habla de que existe una dudosa Solvencia.
Cómo puede ser si todos ellos están presentando beneficios?? Cómo podemos hablar de dudosa solvencia cuando aun nadie ha presentado pérdidas??
La respuesta está en las pérdidas ocultas de las que tanto se habla y que están en los balances en forma de ladrillo. Si todos los bancos dicen que sus pisos valen mucho y nadie dice lo contrario resulta difícil justificar por parte del Banco de España que existan pérdidas ocultas en los activos inmobiliarios de la banca.
Pero qué pasaría si uno de ellos fuese el primero en reconocerlo? Cómo?
En el post de mañana explicaré lo que creo que puede estar a punto de ocurrir
Os dejo un gráfico con la evolución de las ventas durante 2010
Os dejo un gráfico con la evolución de las ventas durante 2010
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