Van a seguir bajando el precio de los pisos?
La pregunta del millón sigue sin contestarse, pero últimamente los
directivos de los principales bancos del país se han mojado, por primera vez en
lo que va de crisis, para decir la famosa frase: la vivienda ha tocado fondo.
Nadie tiene una respuesta para esta pregunta, pero echando un ojo a
las cifras nos podemos hacer una idea.
De nada sirve decir que los precios han bajado un 30% o un 40% desde
los máximos porque podrían bajar un 50% y porqué no un 60%...
En mi opinión uno de los mejores indicadores para poder decir si la
vivienda (o cualquier bien) está caro o no es el esfuerzo familiar. Es decir, qué parte de la renta se le dedica a
ese bien ya que este indicador recoge todo lo que le afecta (tipos de interés,
sueldos, precio de la vivienda, vida de la hipoteca).
En el caso de la vivienda, una familia española media destinó a
finales de 2012 el 32,4% de sus ingresos brutos a pagar la hipoteca, es la cifra más baja de los últimos 10 años.
Un resultado por encima del 40% señala que los precios de las
viviendas son elevados, mientras que por debajo del 30% son accesibles.
En el comienzo de la crisis se dedicaba un 42% de la renta de las
familias pero a pesar de la caída aún está lejos del mínimo marcado en septiembre
de 1999, año en el que el esfuerzo
financiero de las familias para la compra de la vivienda se movía en 20,1%.
Otro indicador parecido es el del número de años de sueldo que se
necesita para pagar la hipoteca. Este indicador también tiene en cuenta varios
factores decisivos (sueldos, precio vivienda, tipos de interés…).
A comienzos de la crisis una
familia necesitaba el sueldo bruto de 7,7 años para pagar toda la hipoteca
(quiere decir que si el sueldo íntegro fuese destinado a pagar la hipoteca y no
gastáramos en comida, ropa, viajes,… necesitábamos 7,7 años para pagar la
hipoteca). En diciembre de 2012 ya hemos bajado hasta los 5,9 años pero aún muy lejos de los 3,6 años que se
necesitaban en 1996.
La diferencia con Estados Unidos es aún mayor ya que los americanos
sólo necesitan 3 años de sueldo bruto.
La vivienda ha bajado mucho, es
cierto…
Los precios de la vivienda libre bajaron una media del 13,7% en 2012
respecto al año anterior, (quinta caída anual consecutiva y la mayor desde el
estallido de la crisis)
Durante los últimos cinco ejercicios, el precio de la vivienda libre
ha venido registrando descensos año tras año: del 1,5% en 2008, del 6,7% en
2009, del 2% en 2010, del 7,4% en 2011 y del 13,7% en 2012.
Pero aún le queda por bajar
Pero el
esfuerzo que dedican las familias a pagar la vivienda aún es muy elevado y se acabará ajustando. La vivienda subió
mucho en pocos años por el boom económico que habían en el país. Ahora con la
crisis los precios deben ajustarse, aunque no sea con la misma rapidez.
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